房屋外墙漏水归谁管

房屋外墙漏水的责任归属需视具体情况而定。
如果是房屋在保修期内，外墙漏水通常由开发商负责维修。根据相关规定，开发商对房屋质量负有保修义务，在保修期内出现的质量问题，包括外墙漏水，应承担维修责任。
若是因相邻业主的原因导致外墙漏水，比如其违规装修破坏外墙结构等，那么该相邻业主需承担相应责任。
要是外墙属于公共区域，且已过保修期，可动用公共维修基金来维修。公共维修基金是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
如果小区没有成立业主委员会，可由当地的物业管理部门协助组织维修事宜。而若是有业主委员会，则由其牵头，根据相关规定和程序申请使用公共维修基金进行维修。
总之，要确定房屋外墙漏水的具体责任方，需综合考虑房屋的建设年限、损坏原因、是否属于公共区域等多方面因素，通过详细调查和分析来明确责任主体，进而解决漏水问题。
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1. 若是商品房在质保期内，外墙漏水一般由开发商负责维修。因为开发商对房屋质量负有首要责任，需确保交付的房屋符合质量标准。
2. 过了质保期，若外墙属于公共区域，通常由该楼全体业主共同承担维修责任。维修费用可通过动用维修基金来解决，需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
3. 如果是相邻业主的原因导致外墙漏水，比如其装修或使用不当等，那么该相邻业主应承担维修和赔偿责任。
4. 若是物业公司疏于对房屋公共部位的日常巡查和维护，导致未能及时发现并处理外墙漏水问题，在一定程度上也可能需承担相应责任，具体要视物业服务合同约定及实际情况判定。
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关于房屋外墙漏水归谁管的问题,骆律师从法律角度分析如下：
房屋外墙漏水的管理责任归属需分情况来看：
1. 商品房在保修期内：
如果是房屋质量问题导致外墙漏水，根据《建设工程质量管理条例》，由开发商负责维修。开发商应承担保修责任，对出现质量问题的外墙进行修复，直至达到合格标准。
在此期间，如果因外墙漏水给业主造成了财产损失，如室内装修损坏等，业主有权要求开发商赔偿损失。
2. 商品房超过保修期：
一般来说，小区已成立业主大会并选举出业主委员会的，可动用住宅专项维修资金来维修外墙。业主委员会应按照相关规定，组织业主讨论使用维修资金事宜，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，向相关部门申请使用维修资金进行维修。
若小区未成立业主大会或业主大会未授权业主委员会管理维修资金，可由社区居委会组织相关业主，在满足一定人数和面积要求的情况下，共同筹集资金用于外墙维修。
3. 对于租赁房屋：
如果租赁合同中有约定外墙维修责任的，按合同约定执行。比如约定由房东负责维修，那么房东就应承担维修外墙漏水的义务。
若合同未约定，根据相关法律规定，出租人有义务保持租赁物符合约定的用途，所以房东应负责维修，除非是承租人使用不当造成的外墙漏水，这种情况下承租人需承担相应责任。
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房屋外墙漏水的责任归属需要根据具体情况来判断。
如果是房屋在保修期内，外墙漏水通常由开发商负责维修。因为在保修期内，开发商有义务保证房屋的质量符合相关标准，外墙作为房屋的一部分出现质量问题，理应由其承担维修责任。
若是超过了保修期，就要看漏水原因。要是因房屋建筑结构问题导致外墙漏水，可能需要动用房屋专项维修资金来维修，这一般需经业主共同决定。
如果是相邻业主的行为导致外墙受损漏水，比如其违规改造等，那么该相邻业主需承担相应责任，负责修复并赔偿损失。
还有可能是物业服务企业的责任。若物业服务合同中有约定对房屋外墙等共用部位进行维护保养，而物业未履行好职责导致漏水，物业应承担维修责任或相应赔偿责任。
总之，要确定房屋外墙漏水归谁管，关键在于查明漏水原因，依据相关法律法规、合同约定等来明确责任主体，以保障受损方的合法权益，及时解决外墙漏水问题。